Kalau tahun ini tagihan PBB rumah Anda di Jakarta tiba-tiba Rp0, jangan buru-buru curiga ada kesalahan sistem. Ditetapkan 30 Maret 2026 dan berlaku sejak 1 April 2026, Pemprov DKI Jakarta memberlakukan kebijakan baru lewat Kepgub Nomor 339 Tahun 2026 yang membebaskan sepenuhnya PBB-P2 untuk sebagian besar rumah warga Jakarta, dan yang menarik, tidak perlu mengajukan permohonan apa pun untuk mendapatkannya.

Kewenangan Gubernur memberikan pembebasan, pengurangan, dan keringanan semacam ini bukan muncul begitu saja. Dasarnya ada di Pasal 3, Pasal 6, dan Pasal 24 Pergub Nomor 27 Tahun 2025 tentang Administrasi dan Tata Cara Keringanan, Pengurangan, dan Pembebasan atas Pokok dan/atau Sanksi Administratif Pajak Daerah. Kepgub Nomor 339 Tahun 2026 sendiri berfungsi sebagai kebijakan teknis tahunan yang menjabarkan Pergub itu khusus untuk PBB-P2 Tahun Pajak 2026, dengan rincian syarat dan besaran persentase tiap fasilitas dimuat dalam lampirannya. Satu hal yang juga ditegaskan dalam beleid ini: seluruh fasilitas tersebut diberikan tanpa mensyaratkan pemohon (atau penerima otomatis) bebas dari tunggakan pajak daerah lain, jadi punya utang PBB tahun sebelumnya atau pajak daerah lain yang belum lunas bukan alasan untuk gugur dari fasilitas ini.

Siapa yang Otomatis Bebas Pajak

Fasilitas utamanya adalah pembebasan pokok PBB-P2 100% untuk Tahun Pajak 2026, berlaku bagi rumah tapak dengan NJOP maksimal Rp2 miliar atau rumah susun dengan NJOP maksimal Rp650 juta. Syaratnya cuma satu yang sedikit administratif yaitu NIK pemilik sudah tercantum dalam sistem perpajakan daerah. Selama itu terpenuhi, pembebasan diberikan "secara jabatan", istilah resmi untuk diberikan otomatis oleh sistem tanpa warga perlu datang ke kantor Bapenda atau mengurus surat permohonan.

Dengan ambang NJOP Rp2 miliar untuk rumah tapak, kebijakan ini sebenarnya menjangkau sebagian besar hunian kelas menengah di Jakarta, bukan cuma rumah subsidi atau rumah sangat sederhana. Yang perlu digarisbawahi, fasilitas ini berlaku untuk satu objek pajak per Wajib Pajak, jadi kalau seseorang punya lebih dari satu rumah yang memenuhi kriteria NJOP, pembebasan penuh hanya berlaku untuk salah satunya.

Kalau Tidak Lolos Pembebasan Penuh, Masih Ada Potongan 50%

Bagi objek pajak yang tidak masuk kriteria pembebasan total, Pemprov DKI tetap memberikan pengurangan pokok 50% secara otomatis, dengan syarat SPPT tahun 2025 sebelumnya tercatat Rp0, objek tersebut bukan objek pajak baru di tahun 2026, dan memang tidak memenuhi syarat pembebasan penuh. Jadi, rumah yang sebelumnya sudah dapat keringanan besar tidak langsung kembali kena tagihan penuh, tetap ada bantalan setengah dari nilai terutang.

Kenaikan PBB Sekarang Memiliki Batas Maksimal

Poin lain yang tak kalah penting adalah Pemprov DKI membatasi kenaikan PBB-P2 maksimal 5% dari tahun 2025, selama tidak ada pembaruan data hasil penilaian individual atas objek tersebut. Proses penilaian individual yang jadi pengecualian ini sendiri diatur lewat Pergub Nomor 2 Tahun 2026 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, sementara dasar penghitungan NJOP-nya mengacu ke Pasal 40 Ayat (1) UU HKPD serta Pergub Nomor 17 Tahun 2024, yang menetapkan dasar pengenaan sebesar 40% dari NJOP untuk objek hunian dan 60% untuk non-hunian, setelah dikurangi NJOP Tidak Kena Pajak. Jadi kalaupun NJOP di kawasan tertentu naik cukup tinggi karena penyesuaian nilai pasar, tagihan yang keluar ke pemilik rumah tidak akan melonjak drastis dalam satu tahun selama belum ada penilaian individual baru atas objek itu. Pengecualian lain berlaku kalau ada penambahan luas bumi atau bangunan, misalnya rumah direnovasi jadi lebih besar, di situ kenaikan bisa mencapai maksimal 25%. Aturan batas maksimal semacam ini sebenarnya cukup jarang ditemui di kebijakan pajak daerah, dan cukup membantu warga merencanakan pengeluaran tahunan tanpa was-was tagihan tiba-tiba berlipat.

Keringanan Khusus untuk Keluarga Veteran dan Pahlawan

Ada juga jalur keringanan sampai 75% yang sifatnya lebih spesifik, diperuntukkan bagi ahli waris garis lurus satu derajat ke bawah dari veteran, perintis kemerdekaan, penerima gelar pahlawan nasional, penerima tanda kehormatan bintang, mantan Presiden dan Wakil Presiden RI, serta mantan Gubernur dan Wakil Gubernur DKI Jakarta. Kategori ini tetap disertai sejumlah syarat administratif tersendiri, jadi tidak otomatis seperti dua fasilitas sebelumnya dan biasanya perlu pengajuan dengan dokumen pendukung status kepahlawanan atau jabatan yang dimaksud.

Yang Perlu Dilakukan Warga

Karena pembebasan dan pengurangan 50% sifatnya otomatis, hal paling penting yang bisa dilakukan warga justru sederhana dengan pastikan data NIK sudah terhubung dengan objek pajak di sistem Bapenda DKI Jakarta. Kalau NIK belum tercantum atau datanya belum sinkron, fasilitas otomatis ini berisiko tidak diterapkan meski secara NJOP sebenarnya memenuhi syarat. Cek juga SPPT tahun berjalan lewat aplikasi atau situs Bapenda untuk memastikan status pembebasan atau pengurangan sudah tercermin di sana, dan kalau ternyata belum, itu jadi alasan yang cukup kuat untuk mendatangi kantor pelayanan pajak daerah setempat.

Kebijakan semacam ini juga bukan hal baru tiap tahunnya, Pemprov DKI cenderung rutin menerbitkan kebijakan serupa menjelang atau di awal tahun pajak berjalan, meski besaran dan kriterianya bisa berubah dari satu keputusan gubernur ke keputusan berikutnya. Wajar saja, karena payung besarnya, kewenangan DKI Jakarta memungut PBB-P2 sebagai pajak daerah, bersumber dari UU HKPD yang kemudian diadopsi lewat Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Selama regulasi turunannya, mulai dari Pergub sampai Kepgub tahunan, bisa berubah menyesuaikan kondisi tiap tahun, jadi ada baiknya warga Jakarta mengecek ulang kebijakan PBB-P2 setiap awal tahun, karena angka ambang NJOP maupun persentase pengurangan berpotensi disesuaikan lagi di periode mendatang.