Oleh: Wisnu D. Yulrianto

Rumah sudah menjadi kebutuhan pokok setiap orang, tidak sedikit juga orang menjadikan jual beli rumah sebagai bisnis untuk mendapatkan keuntungan, mulai dari membeli tanah kosong lalu dibangun menjadi rumah hingga membeli rumah yang sudah rusak parah untuk direnovasi menjadi rumah mewah untuk dijual kembali dengan harga tinggi. Tentu saja di setiap transaksi jual beli rumah terdapat pengenaan pajak. Yuk kita pahami ketentuan dan tarif pajak atas jual beli rumah bagi penjual dan pembeli.

Pajak yang Harus Ditanggung Penjual Rumah

Berikut tarif pajak atas penjualan rumah yang harus ditanggung dan dibayarkan oleh si penjual.

1. Pajak Penghasilan 

Pajak atas penjualan rumah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, besarnya tarif pajak yang dikenakan atas penjualan rumah sebesar 2,5% dari harga penjualan rumah tersebut. Sebagai contoh, rumah yang dijual senilai Rp 1 Miliar, Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan sebesar 2,5% dari 1 Miliar tersebut, sehingga PPh yang harus dibayar senilai Rp 25 juta.

Selain itu, di Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016 diatur pula tentang penjualan rumah sederhana dan rumah susun sederhana. Berbeda dengan penjualan rumah biasa yang dikenakan tarif 2,5%, penjualan rumah sederhana atau rumah susun sederhana memiliki tarif yang lebih kecil yaitu sebesar 1% dari harga penjualan rumah.

2. Pajak Bumi dan Bangunan

Selain harus membayar PPh atas penjualan rumah, si penjual juga harus membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas bangunan tersebut. Perhitungan PBB ditentukan dari seberapa besarnya tanah dan/atau bangunan tersebut. NJOP merupakan Nilai Jual Objek Pajak yang menjadi dasar besarnya tarif PBB yang terutang, karena semakin tinggi NJOP maka semakin tinggi juga PBB yang harus dibayarkan. NJOP sendiri terbagi menjadi dua jenis, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan, setelah NJOP tersebut dijumlahkan barulah bisa menemukan berapa NJOP yang menjadi dasar pengenaan PBB. Nilai NJOP akan digunakan sebagai perhitungan final Nilai Jual Kena pajak (NJKP). Apabila nilai NJOP lebih dari 1 Miliar maka NJKP nya sebesar 40%. Sementara NJOP kurang dari 1 Miliar maka NJKP nya 20%. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) di setiap daerah berbeda-beda. Besaran maksimalnya adalah Rp 12 Juta.

Pajak yang Harus Ditanggung Pembeli Rumah

Berikut tarif pajak atas pembelian rumah yang harus ditanggung dan dibayarkan oleh si pembeli.

1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) memiliki ketentuan pembebanan pajak yang berkebalikan dengan PPh, pajak ini harus ditanggung oleh pembeli rumah. Tarif pajak jual beli yang dibebankan adalah sebesar 5% dari harga jual, dengan dikurangi NPOPTKP. Bagi pembeli rumah memiliki kewajiban untuk membayar pajak tersebut atas perolehan hak tanah dan bangunan yang telah dibeli.

2. Pajak Pertambahan Nilai

Apabila si pembeli melakukan pembelian rumah dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, maka si pembeli akan dikenakan tarif pajak jual beli rumah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% dari harga tanah/bangunan.