Dasar pengenaan Pajak Penghasilan untuk persewaan tanah dan/atau bangunan adalah jumlah bruto nilai persewaan. Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan/terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun. Pajak juga dihitung atas biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya, dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun disatukan.

 

Tarif PPh Final yang wajib dipotong atau dibayar sendiri atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai dan bersifat final.

 

Bunyi Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 merupakan penjelasan lebih lanjut atas maksud dari ketentuan:

1. Pasal 1548 Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Pasal 4 Ayat (1) huruf i Undang-Undang Pajak Penghasilan;
3. Pasal 4 Ayat (2) huruf d Undang-Undang Pajak Penghasilan; dan
4. Pasal 2 dan Pasal 3 Peraturan yang sama.

 

Dijelaskan bahwa sewa menyewa merupakan suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu dan penyewa adalah orang pribadi atau badan yang menyewa tanah dan/atau bangunan dari pemilik atau pihak yang menyewakan tanah dan/atau bangunan. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh bersifat final.

 

Berdasarkan pemahaman tersebut dapat dicontohkan misalnya Tuan A pada bulan Januari 2023 menyewakan sebidang tanah bangunan kepada Tuan B Senilai Rp240 juta untuk 2 tahun (Januari 2023 sampai dengan Desember 2025).

 

Atas pendapatan sewa tersebut, Tuan A sudah setor PPh 4 Ayat (2) sebesar 10%. Pada Juni 2024, karena suatu hal, Tuan B mengadakan kesepakatan oper kontrak dengan PT ABC. Oper kontrak antara Tuan B dan PT ABC sudah mendapat persetujuan Tuan A. Atas oper kontrak tersebut, PT ABC memberikan kompensasi kepada Tuan B senilai Rp190 juta (Juni 2024 sampai dengan Desember 2025).

 

Dalam hal ini Tuan B dianggap sebagai pihak yang menyewakan tanah bangunan kepada PT ABC dengan memberikan kenikmatan sebidang tanah bangunan selama (Juni 2024 sampai dengan Desember 2025). Bentuk kompensasi senilai Rp190 juta PT ABC kepada Tuan B, wajib dilakukan pemotongan PPh 4 Ayat (2).

 

Hal yang perlu diperhatikan Tuan A berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1338, Pasal 1340 dan Pasal 1559 adalah bentuk persetujuan oper kontrak sebaiknya dituangkan di dalam adendum perjanjian dengan Tuan B dan diketahui oleh PT ABC sebagai pihak lainnya. Dokumen tersebut untuk menunjukan bahwa tanah bangunan tersebut merupakan milik Tuan A dan pada masa sewa, Tuan B sebagai penyewa melakukan oper kontrak kepada PT ABC, yang berakhir pada Desember 2025. Apabila di kemudian hari PT ABC ingin melakukan perpanjangan masa sewa, PT ABC dapat mengetahui perpanjangan sewa dapat dilakukan kepada Tuan A sebagai pemilik tanah bangunan tersebut.