Oleh: Rixson Valentine

Bangun Guna Serah, atau lebih dikenal dengan singkatan bahasa Inggrisnya BOT (build-operate-transfer), adalah bentuk pendanaan proyek saat suatu entitas swasta menerima konsesi dari entitas lain (umumnya entitas sektor publik) untuk mendanai, merancang, membangun, dan mengoperasikan suatu fasilitas yang dinyatakan dalam kontrak konsesi. Model ini memungkinkan penerima konsesi mendapatkan kembali investasi serta biaya operasi dan pemeliharaan yang dikeluarkan untuk suatu proyek. Secara tradisional, proyek yang didanai dengan skema ini akan diserahkan kepada pemerintah pada akhir masa konsesi.

Lalu dengan skema seperti itu, misal ada PT A (pemilik tanah) yang melakukan kesepakatan BOT dengan PT B, maka muncul pertanyaan:

1. Jika PT A dan PT B tidak ada hubungan istimewa Apakah dalam pelaksanaan BOT tersebut, PT A wajib memungut sewa tanah terhadap PT B?
2. Jika PT A dan PT B ada hubungan istimewa Apakah dalam pelaksanaan BOT tersebut, PT A wajib memungut sewa tanah terhadap PT B?

Berikut ulasannya:

Pemungutan sewa tanah dari PT A kepada PT B tergantung dari kesepakatan kerja sama antara PT A sebagai pemilik tanah dan PT B sebagai investor, baik terdapat hubungan istimewa maupun tidak ada hubungan istimewa. Dengan kata lain, PT. A sebagai pemilik tanah tidak wajib memungut sewa tanah terhadap PT. B sebagai Investor, baik PT. A dan PT. B memiliki hubungan istimewa atau tidak. 

Apabila perjanjian tersebut mengatur mengenai pengenaan sewa tanah dari PT A kepada PT B, maka atas penghasilan sewa tanah tersebut berdasarkan Pasal 2 dan Pasal 4 PP Nomor 34 Tahun 2017 PT A dikenakan PPh Final 4 (2) dengan tarif sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah yang dipotong dan dipungut oleh PT B.

Namun, apabila terdapat hubungan istimewa, maka DJP berwenang mengkoreksi apabila DJP menilai transaksi sewa tanah tersebut tidak wajar sebagaimana yang dijelaskan pada Pasal 18 UU PPh No. 36/2008. Berdasarkan SE-38/PJ.4/1995, penghasilan yang terima atau diperoleh PT A sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa:

1. pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah;
2. bagian dari uang sewa bangunan;
3. bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor;
4. penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.